가계대출 총량 2배로…”숨통은 트였지만” 엇갈리는 시장 반응

잔금·이주비 대출은 확대, 비거주 1주택자 전세대출은 조인다

정부가 가계대출 총량 목표를 두 배로 늘리면서 신축 아파트 잔금대출과 재건축·재개발 이주비 대출에 숨통이 트일 전망이다. 다만 실수요와 투기수요를 가르는 금융 규제가 동시에 강화되면서, 시장에서는 이번 대책을 단순한 ‘규제 완화’로만 보기는 어렵다는 반응이 나온다

잔금 걱정하던 실수요자들, 일단 한숨 돌려

정부는 지난 13일 ‘8·13 부동산 대책’을 통해 올해 가계대출 총량 목표를 기존 1.5%에서 3%로 상향 조정했다. 이에 따라 신축 아파트 잔금대출과 중도금대출 등 실수요자를 위한 대출 여력이 크게 늘어날 것으로 전망된다.

올해 말 새 아파트 입주를 앞둔 한 직장인은 최근 은행권의 대출 한도가 빠듯해지면서 잔금 마련에 대한 불안감이 컸다고 전했다. 그는 대출 총량이 늘어난다는 소식에 일단 안도했지만, 대출이 다시 풀리면서 집값까지 오르면 결국 지금 집을 사려는 사람들에게 부담이 돌아올 수 있다는 우려도 함께 내비쳤다.

그동안 은행들이 연간 가계대출 총량을 맞추기 위해 대출 문을 좁히면서, 입주를 앞둔 계약자들이 대출 창구를 여러 곳 돌아다녀야 했던 경우가 적지 않았다. 총량 자체가 두 배로 늘어나면 지난해와 같은 극심한 ‘대출 절벽’은 피할 수 있을 것이라는 전망이 나온다.

이주비 대출 한도 30% 확대…정비사업 지연 리스크 완화

재건축·재개발 조합원들에게도 이번 대책은 반가운 소식이다. 담보가치를 산정할 때 기존 방식인 종전자산평가액 대신, 종전자산과 종후자산 중 더 큰 금액을 인정하는 방식으로 바뀌면서 이주비 대출 한도가 평균 30%가량 늘어나게 됐다. 이주비 부족으로 정비사업이 지연되는 위험을 줄일 수 있다는 점에서, 주택 공급 확대 측면에서도 긍정적인 효과가 기대된다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에 대한 금융 지원 규모도 47조 8000억 원 수준으로 대폭 확대된다. 정부는 이번 대책을 단순한 가계대출 완화가 아니라, 주택 공급을 위한 ‘금융 정상화’ 차원으로 접근하고 있다는 평가가 나온다.

비거주 1주택자 전세대출은 원칙적으로 차단

이번 대책의 또 다른 축은 실수요와 투기수요를 금융 규제로 명확히 구분했다는 점이다. 잔금·중도금·이주비 등 주택 공급과 직접 연결된 자금에는 여력을 늘려주는 반면, 주택을 보유하면서도 실거주한 적이 없는 ‘비거주 1주택자’의 전세대출은 신규 취급과 만기 연장이 원칙적으로 제한된다. 1주택자의 전세대출 보증 비율 역시 내년부터 낮아질 예정이다.

이는 사실상 실거주 목적이 아닌 투자 수단으로 주택을 활용하는 ‘갭투자’ 수요를 정조준한 조치로 해석된다. 다만 실제 거주 여부를 판단하는 기준과 예외 인정 범위를 둘러싸고 시장에서 혼선이 빚어질 수 있고, 전입신고 등 형식적 요건만 갖춰 규제를 우회하려는 시도가 나타날 수 있다는 우려도 제기된다.

“누구에게 흘러가느냐가 관건”

시장에서는 서울과 수도권을 중심으로 집값 상승 기대감이 여전히 남아 있는 상황에서, 대출 여력이 한꺼번에 늘어나면 실수요자에게 돌아가야 할 자금이 다시 매수세를 자극할 가능성도 배제할 수 없다는 지적이 나온다. 이 때문에 이번 대책의 성패는 대출이 ‘얼마나 풀리느냐’보다 ‘누구에게 흘러가느냐’에 달렸다는 분석이 우세하다.

PF 지원 확대 역시 양면성이 있다는 평가다. 정상적으로 진행되는 사업장에 자금이 공급되면 주택 공급 재개와 부실 위험 축소로 이어지지만, 사업성이 낮은 사업장까지 지원을 기대하게 될 경우 오히려 부실 문제를 뒤로 미루는 결과를 낳을 수 있다는 지적이다.

전문가들은 대출 문턱이 낮아졌다는 분위기에 휩쓸려 무리하게 빚을 늘리는 것을 경계해야 한다고 조언한다. 대출을 받기 쉬워지는 것과 실제 상환 부담이 줄어드는 것은 별개의 문제이기 때문이다. 이번 대책이 부동산 시장의 연착륙을 돕는 정교한 조치로 자리 잡을지, 다시 집값을 자극하는 요인으로 작용할지는 앞으로 풀린 자금이 실제로 어디로 흘러가는지에 달려 있다는 관측이 나온다.